客户:滚球app专访合生商业集团联席总裁赵泽生:不会
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  随着市场环境的变化,外界对地产开发的态度愈发谨慎,房企也纷纷发力多元化转型,寻求第二增长曲线。这其中,商业地产成为各家企业进军的主赛道之一。

  自2009年首次进入商业地产领域,合生商业集团已拥有百余个项目,外界所熟知的北京合生汇、上海合生汇,都成为各自城市知名的商业综合体。在由观点地产主办的2021博鳌房地产论坛上,合生商业集团联席总裁赵泽生接受了中新经纬的专访,他表示,合生商业不会过分依赖财务杠杆,而是较为依靠自有资金开发业务。深耕一线、强二线等城市的布局策略,有望让公司在未来3-5年成为核心城市的头部玩家。

  在高周转盛行的地产行业,“慢”似乎不是市场的主流,但合生商业集团恰恰属于后者。例如,旗下的上海五角场合生汇从开发到开业,就持续了数年。

  外界关于合生商业发展慢的论调,赵泽生也不避讳,他说:“我们一直走的路,就跟别的快周转、规模化的地产公司不太一样。慢,是相对于快说的,但现在我们已经看到,‘快’其实出了很多问题,这类公司需要高杠杆、资本运作以及更大的土地储备、开发规模及营收,去支撑它的股价与估值。”

  他强调,因为商业地产本身回报周期就较长,公司并不过分依赖财务杠杆,而是较为依靠自有资金开发业务,不给公司带来太多负债。“看起来比别人慢,但从一个长周期看,可能我们是快的。”

  合生商业力图在产品上实现精雕细琢,而不是做一个简单复制性的产品,这让每一个商业项目前期所花费的时间,都比那些快周转企业花的时间要长。

  不像那些追求规模的商业地产,合生希望做到“少而精”,赵泽生称,公司一直在追求项目的差异化。首先,在拿地的时候,就要考量土地本身的一些条件,能否支撑公司做出不一样的产品。其次,规划设计时,会花费大量时间与国际知名设计师事务所去磨合;最后,在运营阶段,还要加入很多自有的IP研发,甚至会通过合作经营、收并购等形式,赋予商业项目更多的可能性。

  “从投资到设计再到后期运营,我们一直贯穿着做差异化产品的宗旨。”他总结道,合生商业想用同样的时间,做出竞争对手5个甚至10个项目的效果。

  根据对外透露的数据,稳健的路子没有拖累合生商业的投资回报率,公司的盈利空间令管理层较为满意。

  商业地产的玩家众多,各家的打法不尽相同,但在近两年,不少商业地产公司都开始积极探索轻资产运营模式,即土地、建设等成本由合作伙伴承担,它们负责品牌输入、招商运营,并收取一定的管理费或利润。

  商业地产中,滚球app不管是规模还是品牌影响力,万达广场都处于行业前列。而早在2017年,万达商管便开始转型“轻资产”战略,并从2021年起,就不再发展“重资产”,全面实施“轻资产”。

  合生商业也有很大比例的轻资产项目,不管是轻资产的管理面积还是收入,都比较可观。

  合生商业的一部分资产在上市公司合生创展中,这些资产又分为商业不动产和合商科技两部分,分别负责重资产项目、轻资产项目的运营。截至2021年上半年,上述两个板块分别实现营收19.25亿、4.69亿港元。

  但与其他商业地产公司不一样的是,合生的“轻”,是为了更好的“重”。赵泽生称,重资产模式没有被抛弃,优质的资产依然很有价值,只是它的门槛已经很高,不是所有企业都玩得起。合生商业做轻资产,不是只想做成一个服务商,而是由“轻”到“重”的过程,“轻”不是目的,“重”才是目的,通过“轻”,让“重”变得更好。

  也就是说,轻资产模式只是合生商业的一个手段,慢慢进入到重资产才是目的。“与企业谈轻资产合作,很多时候面临着对价不好谈的问题,那我们就先进入,帮它管理商场,之后慢慢尝试小股操盘。到以后,由于合生的运营,可能还会让合作公司的资产收益增多,到这个时候,是否可以收到分成呢?这些,才是我们的逻辑,而不仅仅只是收取管理费。”他说。

  依据轻资产的战略思路,合生商业已在大力向外输出管理,并在多个一线、强二线城市推进项目落地,将来,轻资产项目的占比会逐步超过50%。滚球app赵泽生表示,真正谈下来的项目也是百里挑一,每年争取做一两个拳头产品,而不是在量上取胜。

  如今的合生商业集团,已拥有100余个商业地产项目,建成运营的项目面积超过500万平方米。从业态看,合生商业的布局十分多元,覆盖了商业综合体、写字楼、产业综合体、酒店、服务公寓等。

  他对中新经纬称,由于各业态的经营方式、商业模型甚至算账逻辑都不太一样,公司内部成立了若干个事业部,每个事业部操盘着不同的产品,由此实现专业化运营。

  合生商业希望,能让这些产业共同形成合力。赵泽生解释,合力的产生有两个层面。一个合力是,不同的项目由具备专业素养的团队各自运营,自身就能达到效率最优。另一个是不同业态在同一个项目上的合力,比如,在大型商业综合体里,会有商业、酒店、公寓、写字楼等不同实体,合生商业从设计之初就让这些项目变得很实用,加上后期的专业运营,就能形成较强的竞争力。

  不过,如同人一样,每个企业的精力也是有限的,较多的多元布局,是否显得过于分散呢?对此,他认为,合生商业是一个多品牌运作的公司,项目达100多个,这样的数量规模能够支持公司的多元业态布局,也足以让团队拥有丰富的管理经验。同时,公司采取轻资产、重资产项目运营结合的模式,使得合生商业还能得到外部团队的支持。

  业态虽然多元,项目却较为集中,由于合生商业深耕一线、强二线等核心城市,在单个城市的布局较深,避免了区域分散所带来的管理问题。展望未来,赵泽生说:“未来3-5年,我们在核心城市会成为头部玩家,对资源的整合和带动能力会有很大的提升。”

 
完成时间:2021-09-21  

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