客户:锦和商业2021年半年度董事会经营评述
解决方案:

  公司是轻资产运营的服务型公司,主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。公司旨在助力城市更新,通过更新、改造、运营提升物业的商业价值,在文化传承的同时注入创新元素,为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务,实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。公司所处的城市更新领域,随着城市化进程的不断推进,既有建筑存量正在不断增加,大量老旧建筑需要改造和重新定位。2020年末,我国常住人口城镇化率超过60%,至2035年末,常住人口城镇化率将提高到65%(数据来源于政府工作报告)。根据城市发展规律,我国已经进入城市更新的重要时期,由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。随着城市更新的不断发展,2020年10月中国第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》,明确提出实施城市更新行动。“十四五”时期以及未来一段时间,城市更新的重要性提到了前所未有的高度,相关政策也进入密集出台期。2021年3月,全国政协十三届四次会议和十三届全国人大四次会议相继召开,政府工作报告提出,“十四五”时期要“实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,提升城镇化发展质量”。随后,2021年4月,发布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中再次强调要实施城市更新行动,加快推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造,重点任务进一步确定了“三区一村”的城市更新方向。各级政府也在积极推进城市更新行动,以公司战略聚焦的上海和北京为例,2021年6月,北京市政府发布了《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》,明确首都城市更新行动的类型——老旧小区改造、危旧楼房改造、老旧厂房改造、老旧楼宇更新,首都功能区核心区平方(院落)更新及其他类型。同期,北京市进一步颁布了《关于开展老旧厂房更新改造工作的意见》,正式印发了老旧厂房更新改造的实施细则,明确了鼓励和支持发展的新产业300832)、新业态、新模式,并对相关审批手续办理要求及流程进行了细化。2021年6月,上海城市更新基金正式成立。基金总规模约800亿元,为目前全国落地规模最大的城市更新基金,将定向用于投资旧区改造和城市更新项目,促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。未来国民经济的持续快速发展和城市化进程的进一步加快,在相当长的时间内为本行业提供可供改造的既有建筑(群),城市更新方兴未艾。据国内券商中信建投601066)测算,仅一线城市通过旧工业用地更新有望释放出逾8,000万平方米建筑面积转为文化创意产业园区,存量改造和更新空间巨大。同时,根据中国国家统计局数据,中国中小微企业法人单位数量从2013年841万家上升至2019年的2,100万家,6年累计增长150%,且趋势持续增长,持续上升的中小企业客群对非核心商务区的办公需求有望进一步提升,存量物业办公和商业市场供需两旺。1、承租运营:承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业,对该物业整体进行重新市场定位和设计,通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能,将其打造成为符合以文化创意类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业,从而提升该物业的商业价值,通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截止报告期末,公司承租运营的项目有43个,可供出租运营的物业面积约72万平方米。2、参股运营:公司与物业持有方或有物业资源、在当地有影响力的合作方共同出资设立项目运营公司,公司不控股。该模式下,由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理,公司主要获取投资收益和物业管理收入等。截止报告期末,公司参股运营的项目有3个,可供出租运营的物业面积约11万平方米。3、受托运营:公司依托自身商用物业全价值链管理方面的优势,为委托方提供定位设计、改建工程管理、招商、运营管理等服务,公司获得相关业务收入。截止报告期末,公司受托运营的项目有22个,运营的物业面积约21万平方米。公司在上市以来,积极拓宽存量资产的服务范畴,目前已涉及产业园区、写字楼、社区商业、公寓等各类资产。根据中国证监会《上市公司行业分类指引》,公司所从事的业务属于租赁及商务服务业,具体说是城市更新领域商用物业运营服务业。2021年上半年,面对疫情和经济下行带来的严峻考验和巨大压力,公司管理层和全体员工紧密围绕年初确定的经营目标,统筹推进疫情防控和业务发展各项工作,实现公司持续稳健发展。报告期内,公司实现营业收入40,984.88万元,同比上升9.71%;归属于上市公司股东的净利润6,666.59万元,同比下降16.08%。如剔除新租赁准则影响,公司实现营业收入41,196.03万元,同比上升10.27%;归属于上市公司股东的净利润9,345.07万元,同比上升17.64%。2021年上半年实现营业收入比2020年同期上升3,626.42万元,主要原因:一是2020年上半年正处疫情严重期间,今年同期公司稳健经营,逐步从疫情造成的业绩谷底修复;二是上半年完成三笔并购,公司先后并购了上海腾锦60%股权,上海翌钲、上海豪翌100%股权,同昌盛业(北京)60%股权,随着上述并购项目的陆续交割,对上半年收入有所贡献外,下半年将进一步增厚上市公司的营业收入。2021年上半年实现归属于公司股东的净利润比2020年下降1,277.08万元,主要原因:一是新项目越界尚勤园和越界蒲汇Space,尚处于爬坡期,项目成本同比增加;二是受新租赁准则影响,法定会计口径净利润有所下降(具体说明如下)。》(财会〔2018〕35号),根据新租赁准则要求,公司自2021年第一季度报告起按新租赁准则要求进行财务报表披露不追溯调整2020年末可比数,只调整首次执行本租赁准则当年年初财务报表项目相关金额,因此于2021年初追溯调整,一次性调减期初未分配利润4.77亿元,该会计账面调整金额将随着未来项目的持续稳定运营,逐步在中后期项目利润中回调。针对公司承租运营项目,2021年起,根据经营合同情况于资产端和负债端同时确认“使用权资产”和“租赁负债”并调整部分相关科目,因此会计资产负债率从2020年末17.40%上升至2021年6月末的78.91%,但公司实际有息负债未发生变化,仍为零。另外,由于会计政策调整,原租赁成本体现为部分使用权资产的折旧和按租赁负债余额计量的融资成本。受项目所处周期影响,越前期,根据账面租赁负债余额确认的融资成本越高;整体来看,目前公司项目处于运营的前中期居多,因此造成公司净利润及净利润率下滑。现金流量表中,除针对部分现金流出做重分类外,无实质影响。新租赁准则的实行,在上市公司实际经营状况未发生重大变化背景之下,直接推高上市公司当期的资产负债率,降低当期净利润和净利润率。而针对租赁成本的会计处理方式从之前的“直线法”到现今的“前高后低”,随着各项目租约的持续稳定履行,一般而言,净利润会在租约的后半周期逐步释放。考虑到租赁准则调整对上市公司财务报表的影响,在不断提升项目自身的营运效益的同时,公司未来亦会加大轻资产模式、合资运营模式的比重;积极拓展业务规模,持续推进公司发展。公司依托自身多年的文化创意园区租赁业务和园区、楼宇运营管理的经验,逐步建立起了目标客群数据库和智慧园区管理系统,在准确把握文化创意产业客户的个性化需求的同时,提升管理能效和降低运营成本,更好地为租户提供全方位的企业服务,提升入住企业的黏性。公司通过专业化的服务获得客户的认可,成功吸引了一批优秀的文科创企业,报告期内,公司园区内的知名企业包括:高端艺术生活品牌野兽派,中国首座无边界艺术馆Teamlab,美股上市公司、网络招聘平台前程无忧,知名脱口秀公司笑果文化,中国开放云边基础架构领导者上海分公司九州云,全球顶级的移动游戏公司之一Funplus趣加互娱,港股上市公司、国际知名设计企业梁志天设计集团,新三板“创新精准体验营销”第一股鸠申文化,全球建筑铝系统方案提供商CIVRO希洛系统门窗,全球知名独立公关公司罗德公关,全球领先的喷雾技术解决方案供应商斯普瑞喷雾,韩国上市公司、国际知名轮胎企业韩泰轮胎,新生活方式酒店品牌亚朵的研发基地等。报告期内公司经营情况的重大变化,以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响,具有一定的不确定性和周期性。受疫情、国际环境等多因素影响,国内经济发展具有一定的不确定性,如果经济发展不景气,城市更新产业发展等将受到不利影响,文科创园区、楼宇的需求可能会相应减少,存在因宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。公司目前主要收入来源于租赁和物业管理收入,项目的出租率和租金收入水平是影响项目收入的重要因素。园区、楼宇的租金水平及出租率的变动通常和同地区的商用物业和办公物业有紧密的关系,易受到经济周期以及租户经营状况的影响而出现波动。如果我国经济形势、市场需求、行业情况发生较大波动,将直接影响公司下游客户的租金承受能力,进而影响公司项目的收入和盈利水平。因此,公司面临市场波动风险。公司自2007年开始涉足该行业,具有十多年的实践和经验积淀,行业先发优势明显,尤其是在物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势,建立起了一套成熟的全价值链管理体系,可以实现跨区域、跨城市的快速复制,有利于快速实现项目拓展,谋求全国更多的市场机会。公司已积累了丰富的老旧物业定位经验,对租赁市场的把握较为敏锐,从而能够准确的对新项目进行业态等定位。公司承接项目时,首先需要根据市场调研情况确定项目的定位,从而确定目标客户的类型和范围,并对项目的盈利能力进行评估预测。项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用,更加会影响未来运营项目的出租率、租金水平、物业费水平等,进而影响园区未来的盈利水平。在多年经验积累的基础上,公司形成了一套完备的设计、改造工作流程和体系,建立了一支设计、改造经验丰富、专业技术实力较强的设计、改造、工程管理团队,为项目高效率、高质量、低成本设计、改造提供了保障。在充分了解市场的基础上,团队针对不同定位的项目进行差异化、定制化的设计。在改造施工过程中,设计、工程管理团队对项目改造更新进行全程监督和指导,并有针对性的优化设计,使得园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等能够充分满足目标客户的需求。公司在控制改造成本和追求改造进度之间有较强的协调能力,在项目改造成本和改造进度方面具有优势。公司拥有专业的招商团队,对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物业租赁业务工作经验,特别是对文化创意产业及新经济客户的认知程度较高,能够准确把握此类客户的个性化需求,同时公司已经逐步建立了目标客户数据库,并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系,招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入,快速寻找潜在客户,在项目交付运营前即可完成部分招商工作,可以大大提高项目的招商进度和运营效率。通过各个项目客户资源共享,能够向客户提供多重选择的招商服务。公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验,逐步建立起了智慧园区管理系统,实现了招商、运营管理的全流程智慧化,在提升管理效能、降低运营成本的同时,创新物业运营模式,构建全方位企业服务体系,不断提高入驻企业黏性。随着城市更新的不断发展,行业内的企业逐渐分化,竞争加剧,品牌在行业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。公司自2007年开始从事该行业,历经十多年的专注和拓展,以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可,打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标,被认定为上海市品牌培育示范企业,公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”,为公司赢得了良好的品牌效应。未来,随着公司新项目不断投入运营,公司的品牌优势将进一步显现。经过十多年在行业内的精耕细作,公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例,在行业内具有较强的影响力。截止本报告期末,公司在管项目68个,在管面积逾100万平方米,整体项目数量、面积均处于行业领先地位。在园区、楼宇、社区商业、公寓运营方面的规模优势,有助于公司拓展新项目,吸引品牌客户入驻,提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力,提升公司整体运营效率,从而提高公司在行业内的竞争力。

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  迄今为止,共1家主力机构,持仓量总计121.98万股,占流通A股1.29%

  近期的平均成本为5.66元,股价在成本上方运行。空头行情中,目前正处于反弹阶段,投资者可适当关注。该公司运营状况不佳,暂时未获得多数机构的显著认同,长期投资价值一般。

  股东人数变化:半年报显示,公司股东人数比上期(2021-03-31)增长562户,幅度2.78%

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完成时间:2021-08-29  

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