客户:北龙湖这块富人区为何沦为商业洼地?
解决方案:

  众所周知,郑州又名商城。一是因为郑州曾是商朝古都,二是源于上半年八九十年代的中原商战,一场商战打响了郑州商业的地位。

  时光一转,30年后的郑州商业,购物中心取代传统百货,曾经叱咤风云的金博大、华联商厦、大商新玛特被大卫城、正弘城、新田360取代,除了二七商圈、花园路商圈 ,其它商圈偶有水花,但始终没有交出一份令人惊喜、亮眼的成绩。

  对比相邻城市西安、武汉,郑州商业无论是从商业水平、规格还是首店数量,多少有些黯然失色。郑州的商业完全依靠本土商业更新换代和崛起,缺少头部商业品牌激活。

  对郑州人而言,北龙湖可谓神一样的存在,“国家中心城市”、“中原经济区”、“地王窝”、“富人区”等标签让它更加大名鼎鼎。

  2014年6月5日,中盟击败正商、绿地等地产大鳄,首夺龙湖地王24号地块,18.16亩、2.88亿元、15878.56万元/亩、楼面价14006.42元/平方米。就是如今的龍湖里。2018年底,龍湖里开业,这也是整个北龙湖区域第一个建成并开始营业的商业项目。

  2019年4月16日,郑州市郑东新区建设开发投资总公司与大悦城000031股吧)控股集团股份有限公司签约。龙湖北里项目投资约280亿,由郑东建投与大悦城联合投资,合资公司“河南新发展大悦实业有限公司”已注册成立。后因北龙湖战略规划的调整,该签约后约定的项目也未能落到实处。

  河南郑欧丝路建设发展有限公司以起始价18300万元拍得〔2020〕21号(网),地块位于龙湖中环南路南、如意西路东,土地面积地上12835.32平方米(折合为19.25亩);地下空间12835.32平方米,折合楼面价4753元/㎡,将作为河南卢森堡中心的后期用地。

  郑州郑如房地产开发有限公司以起始价41000万元竞得〔2020〕22号(网),地块位于如意河东二街南、如意东路东,土地面积为地上31065.01平方米(折合为46.60亩)、地下空间31065.01平方米,楼面价6599元/㎡。据了解,郑州郑如房地产开发有限公司为河南省新郑置地有限公司的全资子公司,而河南省新郑置地有限公司则为河南省郑州新区建设投资有限公司的全资子公司。

  商业用地土拍的热闹,不代表北龙湖商业的繁荣。就其商业现状来说,在郑州各区域中沦为商业洼地般的存在。

  据赢商tech城市商业地图显示,北龙湖已开商业项目仅两个,分别为龍湖里和龙湖壹号总部中心,体量共计7.8万㎡。

  龙湖壹号中心作为配套零售商业,可满足周边日常所需,但在改善整体商业环境方面,就有些势单力薄了。

  龍湖里可以看作是区域内第一个建成并营业的项目,自然承载着太多期待。但这一商业项目,在填补商业洼地方面,似乎还远远不够。

  从现状和规划来看,未来两年,北龙湖未来待开商业项目仅两个,分别为好睦邻·如意坊、郑州卢森堡中心,共计体量19.7万㎡。

  好睦邻·如意坊是由政府主导规划建设,位于“塔尖”北龙湖核心地段,通过独栋+商业+公寓的配置,与郑东新区的气质相匹配。好睦邻·如意坊虽没有头部商业的光环,但可能成为龙湖南岸最大最快速呈现的商业配套。

  河南卢森堡中心项目是河南首个大型涉外服务综合体,项目建成后将成为河南联络世界的“国际客厅”,商业是其建设规划的其中一部分,但体量不大,为零售配套商业。

  2018年8月,金融岛招商中心更新展示郑东新区重大招商成果,并一口气公布了:

  龙湖北里、龙湖南里、龙湖运河里、龙湖新天地、卢森堡中心等20多个项目的最新、详细的建筑效果图,还有已经定下工期的,龙湖北里中粮大悦城、龙湖南里的华润万象城、运河里的北京华联skp……

  当郑州的商业水准被大家诟病已久,这几个项目的落地无疑让人们充满了期待和憧憬。7个巨无霸、1400亩商业版图近在咫尺……

  但2021年6月24日,郑东新区管委会网站上正式公布了《郑东新区中原科技城龙湖区域控制性详细规划》 批前公示文件,整个北岸,重新规划为了中原科技城,大悦城、瑞安新天地入驻计划夭折,这一切如打了水漂般……

  商业离不开人流,而北龙湖则主打低密!想象一下,宽阔的马路、林立的多层洋房、过大的公园绿带、碧波浩渺的湖泊……这里似乎有些不食人间烟火气。

  据赢商tech城市商业地图显示,龙湖公园3km内覆盖小区36个,覆盖人口0.63万人,即6000余人。在这样的空间里,很难存活烟火气十足的商业。

  商场的经营分析始终围绕客流、租金等数据来进行,而高租金、人流少的北龙湖似乎有些格格不入了。

  而且由于北龙湖片区整体限高、限容积率、限产品类型、限外立面风格等规定,可供开发商发挥的余地其实并不多了。中原科技城的打造更是直接减少龙湖北岸龙湖内环路北、龙湖内环路南38块住宅地块改产业用地。

  曾经的北龙湖商业规划,也是群星璀璨。随着区域城市规划的更新,原定的大悦城、瑞安新天地被规划为中原科技城,华联skp、华润龙湖南里也陆续消失于原定规划展板中。

  中原科技城的规划与建设,是在北龙湖金融中心的基础之上,又增加了科创产业。未来,该区域内将更多承担着金融中心+科创基地的作用,也将吸引着越来越多科创产业和全球科创人才的涌入,该区域的价值也会得到升华。但对于商业规划,目前看来,缺少政策倾斜,就难以吸引高端商业进驻。

  放眼北龙湖商业,该区域内缺少大型高端商业引领。2018年,大型头部商业SKP、大悦城、瑞安新天地等商业将进驻北龙湖的消息,为市场带来了不小的讨论度。如此看来,北龙湖确实迫切期望有影响力的购物中心进驻,以此盘活北龙湖商业。

  而且商业进驻面临一个尴尬境地,该区域作为金融中心、科创产业基地、高端居住区,到底需要什么样的商业、商业进驻该如何定位……也是需要思考和攻克的问题。

  作为一个步入万亿俱乐部城市,郑州因高品质商业项目不足,迫切需要更多、更好的商业项目,来帮助其进行商业革新。

  希望未来更多优质商业愿意进驻郑州,与本土商业竞争、融合、发展,通过外在力量打破现有瓶颈,引进更多资源,为郑州商业注入新能量,郑州商业才能更加快速、高层次、协调发展,也不辜负“商都”这个称呼。

 
完成时间:2021-08-25  

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