客户:滚球app万达已经不是七年前的那个万达了!
解决方案:

  时隔7年,几经辗转,万达商管终于带着它的全新身份——珠海万达商管,重新杀回港股。

  10月21日晚间,珠海万达商管在港交所提交招股书,中信证券600030股吧)、摩根大通和瑞信为联席保荐人。珠海万达商管拟面向全球发行股份,用于投资收购、扩大在管物业面积、改造场景硬件、以及战略投资等。这意味着,万达商管赴港IPO已进入实质阶段。

  据了解,为了赶在2023年10月31日前完成上市,万达商管从撤销A股到递交港股上市申请,仅用了211天,可以用“光速”形容。

  这7年间,万达商管也在不断地转型,从重资产向轻资产运营模式转变,并全国快速扩张。这次,换上了全新身份,并带着全新运营模式与成绩单的珠海万达商管,是否能顺利完成其港股上市之旅?

  以招股书披露的资料来看,从在管商业物业规模,以及近年业绩表现等方面来看,珠海万达商管具备跻身行业头部位置的巨大优势,也让它此次冲击港股IPO增加了底气。

  招股书显示,截至2020年12月31日,根据弗若斯特沙利文的资料,在众多商业运营服务提供商中,珠海万达商管:

  凭借庞大的商业运营规模,珠海万达商管成为全球最大的商业运营服务提供商。截至2021年6月30日,珠海万达商管管理380个万达广场,在管建筑面积达5420万平方米。

  委托管理模式:受委托全权负责管理商业广场。提供各种商业管理服务、物业管理服务及增值服务。收入主要包括商业管理服务及租赁中来自商户的租金收入、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。目前其280个母公司集团万达广场均采用此模式。

  租赁运营模式:从业主处租赁物业,滚球app并将商业广场内的商业空间出租给商户,同时全权负责管理商业广场。收入来源主要包括来自商户的租金收入、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。目前其118个在管独立第三方万达广场中,有82个采用此模式。

  从业绩数据来看,2018年-2020年,珠海万达商管收入连年增长,分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元。

  2021年上半年其业绩表现亮眼,录得收入106.36亿元,同比增长42.71%,核心溢利达20.65亿元,超过前3年同期。

  资产回报率方面,于2018年、2019年、2020年、2021年上半年,珠海万达商管的资产回报率分别为9.6%、4.5%、2.8%、3.9%。

  珠海万达商管提到,资产回报率逐年下降主要归因于确认为投资物业的租赁增加导致总资产增加,但今年上半年资产回报率有所增加,一方面由于运营模式调整,投资物业减少;另一方面委托管理模式下实现运营管理服务变现,但部分被出售附属公司所产生庞大亏损所抵销。

  来自委托管理模式的收入是万达商管的主要收入来源;同时,来自租赁运营模式的收入占比正大幅提升;

  轻资产模式下,珠海万达商管提高其资金运营效率,使得回报率、毛利率等实际上得到了回升。

  2015年起,万达商业就开启其轻资产转型道路,以轻资产模式管理独立第三方商业广场。经过6年的“攻城略地”,轻资产化的成效显著:

  ● 截至2021年6月30日,珠海万达商管共计管理380个万达广场,在管建筑面积达5420万平方米;其中,独立第三方万达广场数量达106个,占总在管商业广场数量的27.9%;

  ● 截至2021年6月30日,拥有162个储备项目,包括133个独立第三方项目;实现100%轻资产模式;

  ● 截至2021年6月30日,珠海万达商管在管万达广场1年总客流量46.07亿人次。2018年、2019年及2020年,其在管万达广场(不包括停车位)平均出租率为98.8%;

  ● 截至2020年12月31日,珠海万达商管是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

  未来三年,预计每年开业约50到60个轻资产项目,并将选择二线及三线领先城市作为万达广场数量及规模拓展的主要区域,一线城市主要作为标杆项目及设施升级改造项目拓展的主要区域。

  2020年,宝龙商业、华润万象生活上市,星盛商业交表。2021年,星盛商业、中骏商管上市,万达商管也即将登陆港股。可以说,商管的价值如今得到了资本市场的认可。

  跟物管公司相似,目前多数商管公司在管项目源自母公司或控股方。这种与母公司的关联交易,可能会存在着交易价格不公允的问题。而真正能反映商管能力的,还得看往后的轻资产之路。相比之下,独立第三方项目更能真实地反映出实际利润率。

  在轻资产模式下,商业运营服务提供商无需投入资金进行土地购买或零售商业物业开发,而是主要专注于零售商业物业的运营及管理。这种模式可降低商业运营服务提供商持有或收购资产的财务负担,提高其资金运营效率,以及优化资源配置,从而带来更高的利润率及资本回报率。

  在增值服务方面,轻资产模式拥有三种变现模式:广告服务、基于SaaS的云商服务市场(点击了解“云商管”)、公共空间利用和提供付费会员模式。这三种模式都是商管公司提高利润率的重要发力点。

  在分类上,根据弗若斯特沙利文,轻资产模式主要包括租赁运营(收益分成型)模式、租赁运营(传统型)模式、委托管理模式、管理输出服务模式及品牌输出服务模式。

  在万达商管之前,成功上市的商管公司已有4家,分别是宝龙商业、华润万象生活、星盛商业、中骏商管。

  在这4家当中,前两者均以打包“物管+商管”的形式上市;星盛商业则是作为目前A+H股中首个“纯粹”的商管公司,其上市资产包中没有物管,住宅物管由星河智善生活负责;中骏商管主打商管业务,但其商业体量的占比较小。

  从各家的状况来看,即便有着强运营+强品牌+强产业链组合,它们都存在的一个问题是:过于依赖母公司,背靠母公司实现内生增长。

  据弗若斯特沙利文,国内购物中心和写字楼商管及物管服务市场规模合计要大于住宅物业。不同于住宅物业超长期合约,商业运营服务合约通常是3-5年一签,这无疑给了管理能力突出的商管公司更多机会。

  商业广场的数量及总在管建筑面积不断增长:2015年至2020年,中国在管商业广 场总数由13,655家增加至20,977家,复合年增长率为9.0%。有关数字预期于2025年将 达到28,332家,2020年至2025年的复合年增长率为6.2%。

  商业运营服务市场快速增长:2015年至2020年,中国商业运营服务市场的总收入由人民币4836亿元增加至人民币8369亿元,复合年增长率为11.6%。2025年,商业运营服务市场总收入预计将达到人民币1.26万亿元,预计2020年至2025年的复合年增长率为8.5%。

  2015年至2020年,中国出租率低于70%的商业广场数量由6,662家增加至9,606 家,复合年增长率为7.6%。估计到2025年,中国出租率低于70%的商业广场数量将达到12,090家。因此,预期业主对专业商业运营服务的需求也将增长。

  可以看到,商管模式在商业地产企业中将越来越受到青睐,面对随时变化的市场,未来,除了轻资产模式,商管公司也许还可以从这些方面入手寻找机遇:

 
完成时间:2021-10-26  

滚球app品牌VI设计是一家实战营销型品牌VI、SI设计公司,以设计更有效的品牌形象为核心使命

更多了解请咨询:0755-83363355   http://www.nikaido-md.com     

滚球app深圳这家农贸市场荣获国家级商业空间方 滚球app蓝色起源和Sierra Space计划在近地轨道上开 TOP