客户:2005年:大降温|新地产20周年特别策划06
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  2004年的调控,虽然一定程度上抑制了房地产的投资规模,却没有勒住房价一路狂奔的缰绳。部分一线城市的房价涨幅,更是让人瞠目结舌。

  申江名园是上海市中心的一个楼盘。2001年10月,一期开盘均价6000元/平方米,2003年底涨到11000元/平方米,“调控”近一年后,2004年第三季度均价为16000元/平方米;短短几个月后,更上涨至24000/平方米。

  三年多时间,这一楼盘房价疯涨了300%!如此“高成长性”恰是中国许多城市的缩影。

  上海陆家嘴的汤臣一品也在此年开盘,均价高达11万元/平方米,创造了中国豪宅的最高天价。

  2005年“两会”期间,房价问题成为人大代表和政协委员们关注的头号热门话题。当年《政府工作报告》中特别指出,今年的工作任务之一就是“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。

  这一年,政府与开发商的博弈,政策频出与房价继续上涨成为宏观调控掀起的滔天巨浪。2005年,也在中国房地产发展史上留下浓墨重彩的一笔。

  2005年3月26日,国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》,俗称“旧国八条”,其中一条规定特别抢眼:“把稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制,省级政府负总责,对住房价格上涨过快、控制不力的,要追究有关责任人。”

  仅仅过了一个月,4月28日,国务院又出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》,俗称“新国八条”。规定自2005年6月1日起两年内转让商品房要征营业税,并且禁止炒地和期房转让。

  紧接着,国务院办公厅又转发了建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、央行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》,俗称“七部委”文件,从调整供应、调控需求、整顿规范市场秩序三方面入手,对稳定房价采取措施。

  地产股股价大跌,房地产投资增速放缓,多个城市成交面积同比下降但人们最关心的房价,却丝毫不见下滑。

  不仅如此,房价在经过短暂停顿后出现报复性上涨,售楼处排起长队,开盘项目短短几天售罄北京市建委发布数据表明:2005年17月,北京市商品期房平均价格为7308元/平方米,同比上涨了1312元/平方米,涨幅为21.9%。

  土地市场也是如此,8月1日,北京清河毛纺厂地块拍卖,吸引了顺驰、富力、珠江、城建、北辰等诸多名企,竞争极为激烈。最后,华润以25.65亿元把清河“地王”纳入旗下。“面粉”涨成这样,“面包”岂能不涨?业界人士纷纷担忧,地价的抬高而导致房价上升的序幕是否就此拉开?

  地产企业间的兼并收购早已有之。2005年,几件典型案例让人们更清楚地看到,地产商之间的纵横捭阖将更为寻常。

  首先是万科收购南都。万科是龙头,全国各地都在攻城拔寨,但在浙江却一直悄无声息。

  如果自己做不了饭,就把餐馆盘下来吧。挑来挑去,长三角的龙头房产企业浙江南都房地产有限公司被选中了。

  2005年3月,万科与南都集团附属的上海中桥基建公司签署协议:万科以18.6亿元的价格,受让南都上海和江苏房地产业务70%的权益,以及南都在浙江房地产业务20%的权益。万科的收购价高于标的公司的对应净资产,也就是说,买得“溢价”了。但万科也并不亏,通过交易可以获得586万方的土地资源,占到万科2005年获取土地资源的85%,占万科全集团土地储备的50%左右。

  次年,万科继续收购南都剩余股份,成为控股大股东,南都房产正式更名为“万科南都”。至此,万科长三角布局基本完成。

  找到好队友,万科在浙江有了大本营。收购完成后,万科总经理郁亮十分兴奋,连连说:“浙江是好地方,杭州是好地方,万科来了浙江就不走了。”

  2005年12月10日,一场隆重的揭牌仪式,宣告城开集团和天鸿集团正式合并成为首开集团,这也是当年北京地产圈最轰动的一件大事。

  “一个真正的地产巨头由此诞生了。”SOHO中国董事长潘石屹当着众多媒体的面发出了这样的感慨。

  合并后的首开集团成为了当时全国规模最大的国资房地产开发企业,总资产500亿元,年开发能力超过500万平方米,销售总额约100亿元,拥有100余万平方米的经营性物业和境内外房地产开发项目。

  “一部首开史,半座北京城”。在北京,首开集团是“地主”,有着难以比拟的土地资源。但面对不断进京的粤企、闽企,首开在开发理念、产品质量、操盘手法上的确有差距。多年以来,首开习惯于与各地企业合作开发项目,股份也不占大头,类似于某种程度的“地主之利”,这也算是“躺赢”吧。

  这一年,房地产服务业也有两位好“队友”一拍即合,这就是易居创始人周忻和携程网创始人沈南鹏。

  周忻在杭州给沈南鹏打了个电话祝贺新年。沈南鹏顺口问了句你在干什么,周忻就谈起自己的新年计划,沈南鹏越听越入迷,当即拍板投资合作。天使投资人沈南鹏的加入,对易居是个质的飞跃,不仅为易居全国扩张提供了强有力的资金支持,更是为易居后续多轮融资和最终在美国上市奠定了基础。

  也就在这一年,1月29日,两家大型央企走向融合。中国华能集团公司所属的华能房地产总公司正式将资产17亿元整体无偿划转给中国房地产开发集团公司。业界普遍认为,此次签约标志着中央企业房地产资源重组迈出了实质性一步。

  中国房地产开发集团公司是我国最早、最大的房地产开发企业,1981年,中房集团就成立了(当时名为中国房屋建设开发公司),当时还处在福利分房阶段,而“全国1/5的福利房都是中房集团盖的。” 中房集团原董事长孟晓苏说。

  2003年,中房集团通过收购长春长铃股份借壳上市,股票简称ST中房。资料显示,中房集团资产遍布全国200个大中城市,拥有340家下属企业,累计开发建筑面积超过3亿平米。

  2004年,国资委发布当年104号国资函,要求央企剥离非主业资产,由中房集团、保利集团、中国建筑等以地产为主业的央企整合其他央企的地产业务。当时,孟晓苏建议通过股权重组,有效整合央企房地产资源。这一建议没有被采纳,而是采取直接无偿划拨的方式进行重组。

  重组过程也是问题重重,效果不佳。2010年,中房集团优质资产被并入中交建集团(即后来的中交地产)。目前,ST中房仅余空壳。

  在这个黄金时代,所有人都竭尽可能抓住机会,让企业成长做大、做强、赚到钱,背后的逻辑就这么简单。

  规模意义上的“大”永远让地产商迷恋。尽管调控趋紧,众多企业依然将“全国战略”开展得如火如荼。招商地产宣布在深圳、北京、天津、上海、南京、苏州、广州、重庆、漳州等9大城市共18个项目同时启动,总开工面积达160万平方米。

  龙湖也在这一年迈出重庆。2005年,首个重庆外的项目成都晶蓝半岛开工。同年,北京龙湖置业收购顺义温榆河中央别墅区的一幅土地,这就是后来的龙湖滟澜山。

  打通融资渠道是地产企业“长大”的根本。2005年7月14日,富力地产终于在港交所敲响了上市钟声,募集资金约20亿港元,交易代码

  由于宏观调控的影响,顺驰及世茂两个同行都已经宣布推迟在香港上市,富力的上市日期也延迟了几个月。即便如此,李思廉也不得不将股票发行价调至底线。募集资金量比预想的少了不少,但总算是保证顺利上市了。

  富力的上市“庆功宴”在半个月后,北京富力城、富力爱丁堡、富力信然庭、富力又一城以及天津富力城,富力华北区域五盘同开,当天销售5.6亿元,“扭转逆市”。

  “华南五虎”中的雅居乐也在2005年年底在香港上市。此时地产市场转好,雅居乐的上市也就风平浪静许多。募资近30个亿,为其下一步在海南大展拳脚提供了足够的本钱。

  四处造Mall的万达在2005年发展速度放缓,全年销售业绩与2004年持平,但在“找钱”方面大有收获。这年7月末,万达拿到了国家有关部门的批准文件,8月份就收到了首批私募资金28亿元。与此同时,万达完成了“麦格理中国基金”的组建,06年现有的6个项目装进基金以后,四季度还有50多亿元的资本收入。

  同时,为了应对“订单模式”租金回报率偏低和扩张商业资源不足的问题,万达开始培养企业内在商业竞争力。于2004年开始投资电影院,次年确立经济型连锁酒店为集团新支柱产业(现调整为五星级酒店产业),并将原有三级管理结构,调整为两级扁平结构,又于2006 年成立商业规划研究院。

  “长大”的另一重含义是打造出自己的经典作品。这一年,北京星河湾首次公开亮相。黄文仔四年磨剑,高品质震动京城地产界,开盘仅三个月便荣获北京高端楼盘销售排行榜第一,“地产界的劳斯莱斯”声名鹊起。

  国庆节,广州碧桂园假日半岛开盘,这是碧桂园的首个度假项目,首次提出“4+3”度假生活模式。国庆七天,首期推出的600多套房子几乎全部售磬。

  这一年,绿地在南京打造的紫峰大厦开工。这是绿地集团第一座“超高层建筑”,450米的高度,让它成为世界第七、中国第四、内地第二高楼,也是南京市乃至江苏省的超高层地标。此后,“超高层”成为绿地最擅长的领域之一。世界排名前十的高楼,其中4幢出自绿地之手。

  2005年,也是中国商业地产出现“拐点”的一年。早前急于开发的购物中心初尝“苦头”,资金链难以为继、运营经验不足、山寨低端假货充斥市场等问题暴露,导致购物中心烂尾的烂尾,倒闭的倒闭。

  此后,购物中心开发速度有所放缓,维持每年6%-9%的开发增速。但不可否认,“造Mall”仍然是彼时中国商业地产的集体运动。

  商业地产结构性矛盾甚至进入国家调控视野,商务部专门派出调研人员调查全国各地的大型商业地产,发现空置面积上升与结构不合理是此次调查表现突出的两大问题。

  这一年,当时亚洲最大的购物中心广州正佳广场正式开业,其定位是“亚洲体验之都”。这也是2005年商业地产最轰动的大事件。

  烂尾十年、资金吃紧、高层频频换血、工程进度迟缓自2000年大鹏房地产(正佳广场投资方)从泰国正大集团接手正佳项目后,坊间对正佳广场的质疑就从未间断。

  开业的日期已经多次延迟,即使开业当天,也只有友谊百货、百佳超市为首的80多家店正式营业,但吸引数十万人围观。正佳的商业形态甚至引起政府部门的注意,国家商务部有关文件称:“正佳广场率先引进世界先进的体验经济模式,将购物与体验结合,并以超前时代三十年的商业规划,成就了亚洲首席体验式购物乐园的地位,成为与拉斯维加斯、纽约第五街、东京银座并肩的体验经济巨人。”

  这一年,深圳宝能太古城动工。这个由17座24-32高层建筑组成的项目,是深圳湾区规模最大的建筑群,是深圳唯一的都市综合体,唯一的地铁连体物业,被称为深圳最后一个大型滨海高尚住宅区。

  深圳宝能太古城的成功,让宝能地产声名鹊起,同时也让姚振华看到了城市综合物业开发的商机,自此踏上综合物业开发的征程,陆续开发了宝能城、宝能城市广场等综合体。十几年后,他有了足够的实力,成为万科“门口的野蛮人”。

  这一年,内地首只在港上市的房托基金越秀城建REITs在香港挂牌;这是全球第一只投资于国内地产的REITs,其上市资产包括广州天河区的城建大厦、财富广场、维多利广场及越秀区的白马商贸大厦。

  此后,越秀房产基金成功完成“四连跳”,实现跨越式成长,总资产已从45亿上升到近360亿,资产规模位列亚洲上市房产基金(REITs)前十位。凭借稳健创新的“地产+金融”双平台互动,以及独树一帜的一体化商业运营,越秀房产基金正稳步向千亿资产目标迈进。

  越秀房产基金的上市让人们对内地房地产REITs充满期待,尤其是商业地产领域,一时出现了“REITs热”。但此时的热度还仅在讨论层面,在内地,REITs的出台还要等到2020年。

  目前虽然市场调整持续深入,但中央 “两维护”的表态以及信贷政策的微调,使中南建设更有信心应对形势压力。在房住不炒和房产税加速推进的长期背景下,审慎经营和“防三高”是帮助中南建设穿越逆境的法宝,只要足够安全就有做不完的生意,更会保障“三个卓越”战略目标的推进和实现。

  不过,尽管近年来华谊兄弟出售资产的消息每隔一段时间便会出现,但其对“文旅小镇”的坚持却仍在持续。

  在此背景下,房贷利率走势背离LPR或仍将持续一段时间,但其他经济实体的贷款利率或将仍与LPR保持一致。

  对此,克而瑞也认为,在行业整体降负债、调控政策持续推进的情况下,房企应提前部署债券偿还计划,从而保证境外债券市场的再融资需求有序滚动,稳定企业经营。

  有专家表示,从监测的情况来看,目前全国房地产市场暂未出现大面积松动的迹象。个别银行房贷放款提速,并不代表银行房贷将全面放松,更不意味着房地产政策的转向。

  据报告,10月全国重点40城房源挂牌均价环比基本持平,业主出租信心较弱。

 
完成时间:2021-10-31  

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